Blerina HOXHA
72 vjet pasi regjimi komunist tentoi ta zhdukte nga të qenit një element bazë i marrëdhënieve shoqërore prona nuk ka shkuar tek i zoti dhe pronarëve u është mohuar e drejta e pronës private si element thelbësor dhe “i shenjtë” i rendit shoqëror mbi të cilin do të organizohej shoqëria jonë. Ana e errët e tranzicionit, më shumë se në çdo fushë tjetër, është pasqyruar në cenimin e të drejtave të pronësisë, duke shkaktuar më pas një faturë të lartë për të gjithë shoqërinë. Pothuaj të gjitha qeveritë e pas viteve 1990 vetëm sa e kanë përkeqësuar zgjidhjen e problematikës, duke shqyrtuar në mënyrë të përsëritur problemin e duke miratuar e ndryshuar ligje bazë të konceptit të pronës, me një mendësi shumë dritëshkurtër, që synonte për të zgjidhur situatat e momentit dhe qëllime elektorale dhe jo një zgjidhje tërësore që t’i qëndronte kohës apo ngjyrës së preferuar të Kryeministrit të radhës. Përjashtim nuk bëri edhe katërvjeçari i fundit, në të cilin janë ndërmarrë të paktën tri masa që kanë përkeqësuar interesat e ish-pronarëve, me gjasë për të penguar një faturë më të rëndë sociale të akumuluar ndër vite.
Myrshit Vorpsi nga Shoqata Pronësi me Drejtësi, tha se vendimi i parë dhe i rëndë është miratimi i Ligjit numër 133 “Për trajtimin e pronës dhe përfundimin e procesit të kompensimit të pronave” më 2015, që është tërësisht në dëm të interesave të ish-pronarëve. Ligji i ri për Trajtimin e Pronës, që u miratua herët më 2015, ka në themel kompensimin me çmimin e shpronësimit të vitit 1944, plus një indeksim të vlerës në vite. Kjo formulë ka synuar të çlirojë buxhetin e shtetit nga fatura e lartë, por nga ana tjetër e ul më shumë se 7 herë vlerën e kompensimit për ish-pronarët.
Ndërhyrja e dytë në dëm të ish-pronarëve është reforma territoriale, thotë Vorpsi. Ligjet që mbështetën këtë reformë përcaktojnë që të gjitha tokat ende në pronësi të shtetit kalojnë në pronësi të pushtetit lokal. Ky ligj ka shuar njëherë e përgjithmonë shpresën për të përfituar kompensim fizik.
Bashkitë, pasi të kenë marrë në pronësi ngastrat shtetërore, nuk kanë tagër ligjor që ato t’i përdorin që të kompensohen pronarët. Kohët e fundit, qeveria është në një fazë intensive të kalimit të territoreve në pronësi të pushtetit vendor.
Ndërhyrja e tretë me zarar, sipas Shoqatës së ish-Pronarëve shihet të jetë përdorimi i fondit fizik të tokave shtetërore për dhënien me qira nga Ministria e Bujqësisë. Vorpsi tha se para vitit 2013 u identifikuan 23 mijë hektarë tokë bujqësore për kompensimin e ish-pronarëve. Kjo sasi toke përbëhej nga masive parcelash në zonat më prodhuese të vendit dhe ishte mjaft e favorshme për të shërbyer si kompensim. Por pas vitit 2013, Ministria e Bujqësisë e mori këtë fond për t’ia dedikuar shfrytëzimit me qiradhënie për biznese apo persona të interesuar. Dhjetëra ankande janë zhvilluar dhe dy masive të mëdha toke bujqësore me 200-300 hektarë ishin në zonën e Pogradecit dhe në Bushat të Shkodrës, të cilat në vend që të ndaheshin për ish-pronarët siç ishte planifikuar, u dhanë me qira nga Ministria e Bujqësisë.
Këto tri masa i kanë përkeqësuar dukshëm të drejtat e pronësisë në vend përkrah 15 ligjeve që janë miratuar në 27 vitet e fundit në dëm të ish-pronarëve. Ligji i legalizimeve konsiderohet më i rëndi.
Të sfilitur nga mungesa e drejtësisë, ish-pronarët po u drejtohen gjykatave ndërkombëtare. Deri më tani, janë 329 çështje në Gjykatën e Drejtave të Njeriut në Strasburg, nga të cilat për 86 çështje ka përfunduar shqyrtimi dhe pritet vetëm vendimi. Për 18 dosje, vendimet janë marrë duke i dhënë të drejtë ish-pronarëve për t’u dëmshpërblyer nga shteti shqiptar me rreth 18 milionë euro. Vendimet e tjera pritet të faturojnë në buxhet 400 milionë euro.
Në këtë pikë, interesat e cenuara të ish-pronarëve janë shndërruar në një barrë të lartë fiskale për të gjithë qytetarët e vendit, pasi me taksat që i paguajnë shtetit për më shumë arsim, rrugë dhe spitale do të paguhen ish-pronarët. Vendimet e Strasburgut janë tituj ekzekutivë dhe nëse nuk shlyhen në kohë rrezikojnë, shteti shqiptar penalizohet rëndë nëpërmjet gjobave dhe interesave dhe anëtarësimi i vendit në BE pengohet nga ky fakt.
Çështja e pazgjidhur e pronave ka krijuar një treg të deformuar të pasurive të paluajtshme
Shqipëria i ka pothuajse joaktive taksat mbi tokën bujqësore, por çmimet e tokave janë ndër më të lartat në rajon. Për shkak të copëzimit të madh të pronës, tregu paraqitet i deformuar, duke ofruar çmime spekulative në zonat me interes për investime në bujqësi. Për vitin 2014, tokat bujqësore në Kroaci, sipas raportit Factor Markets EU kanë variuar mes 5,000 deri 7,000 euro për hektar, (pra 0,5-0,7 euro/m²), ndërsa në Shqipëri, çmimi i tokës bujqësore raportohet disafish më shumë.
Majlinda Bozgo, një eksperte e çështjeve të pronave, ish-drejtoresha e Zyrës së Pasurive të Paluajtshme në Tiranë, pohon se administrimi i pronave në vendin tonë ka vuajtur sistematikisht nga moszbatimi korrekt i ligjeve prej institucioneve publike dhe kapaciteteve të dobëta profesionale, të cilat kanë prodhuar harta të dobëta dhe mbivendosje të pronave.
Çështjet e pronësisë e kanë ndikuar negativisht klimën e biznesit dhe zhvillimin e qëndrueshëm të vendit. Në indeksin e Bankës Botërore “Të bësh biznes 2017”, Shqipëria u rendit në vendin e 106 për regjistrimin e pronave, në 186 ekonomi gjithsej në studim. Gjithashtu, shumë kompani të huaja nuk kanë jetësuar planet e tyre të investimeve në vendin tonë, për shkak të problemeve të pazgjidhura të pronësisë me tokën. Më i njohuri ka qenë rasti i ndërtimit të një resorti luksoz në zonën e Kakomesë në Jug nga kompania e franceze Club MED, ato të Vilbashtovës dhe Synejit në Kavajë dhe së fundmi, rasti i OMNIX grup, pronari i së cilës Fadi Mitri u dhunua barbarisht për shkak të një konflikti për pronën ku pritet të ndërtohej projekti.
Valentina Postoli, një eksperte në sektorin e vlerësimit të pronave, tha se, sektori aktualisht gjendet para një problematike të madhe. Sipas saj, në shumë raste, çmimet zyrtare të pronave, janë më të ulëta se të tregut dhe në disa raste janë më të larta se të tregut. Ajo pohoi se nga përvoja ka hasur shumë mbivendosje të pronave. Nga ana tjetër, problematika e trashëguar ndër vite me pronat ka deformuar tregun, teksa tha se ka një mungesë të theksuar transparence për gjendjen e pronave dhe çmimet reale të tyre.
Por Vorpsi nga Shoqata Pronësi me Drejtësi thotë se ende nuk ka zgjidhje në sfond, por politika dhe qeveritë që pasojnë njëra-tjetrën duhet të tregojnë vullnet të mirë. Ai sugjeron si hap të parë shfuqizimin e ligjeve që cenojnë të drejtat e ish-pronarëve, një faturë më e arsyeshme për legalizimet dhe një qartësim i fondit të tokës që duhet për të kompensuar ish-pronarët fizikisht, do të ishin disa nga zgjidhjet.
Dëmi i krijuar me ligjet
Tani çështja e pronësisë ka arritur në atë pikë sa edhe nëse gjendet vullneti dhe mjetet nuk mund të zhbëhen me disa dëme që janë krijuar. Një pjesë e fajit u takon ligjeve të shumta në sektorin e pronësisë, gjithsej 14 të tilla, që kanë dëmtuar më së shumti ish-pronarët dhe kanë krijuar probleme në ndarjen e titujve të pronësisë për të tjerët.
Krahas këtij numri të madh të ligjeve që kanë zëvendësuar njëri-tjetrin gjatë këtyre viteve, Majlinda Bozgo pohon se administrimi i pronave në vendin tonë ka vuajtur sistematikisht nga moszbatimi korrekt i ligjeve në fuqi nga ana e institucioneve publike përgjegjëse. Deformimi i zbatimit të ligjit ka nisur qysh me të famshmin 7501 dhe me të gjitha ligjet e tjera të fushës. Bozgo bën me faj edhe kapacitetet e dobëta profesionale të administratës shtetërore që janë marrë me këtë çështje. Ajo thotë se shpesh stafet e hipotekave përbëhen nga njerëz që nuk i njohin ligjet, e për pasojë, për shkak të kësaj situate, e drejta e pronës është cenuar dhe nuk është ofruar shërbimi i duhur.
Për pasojë, sot ka një situatë mjaft të dobët të hartografisë ku e drejta e shkruar dhe harta nuk përputhen, tha Bozgo. Ajo thotë se institucionet që administrojnë pronën në vend kanë mungesë të thellë transparence, e cila dëmton në përgjithësi sektorin për një vlerësim të drejtë të pronave. Sot, vlerësuesit e pronave e kanë shumë të vështirë të gjejnë informacione të besueshme për transaksionet e pronave, pasi hipoteka nuk i bën të ditura ato. Teksa në vendet e tjera të rajonit dhe në Europë, regjistrat e titujve të pronësisë janë të aksesueshme dhe transparentë.
Myrshit Vorpsi thotë se ligjet e shumta dhe institucionet që merren me administrimin e tyre e kanë bërë rrëmujë procesin. Ligji për legalizime krijoi dëme të mëdha, për shkak të faturës së ulët që zotëruesit e këtyre objekteve duhet të paguajnë nga njëra anë dhe faturës së lartë që buxheti duhet t’u paguajë ish-pronarëve nga ana tjetër. Hendeku që krijohet do të paguhet me taksat e qytetarëve.
Majlinda Bozgo jep një tjetër shembull për lëmshin që ka krijuar legjislacioni. Ligji 7501 e ka ndarë tokën për frymë për të gjithë anëtarët e familjes njësoj, por një ligj tjetër në vitin 1998 thotë se ata që nuk janë në gjendjen civile të familjes, nuk mund ta shesin tokën e marrë me anë të zbatimit të Ligjit 7501. Në këtë mënyrë vajzat e martuara që e kanë fituar të drejtën e pronësisë kur kanë qenë te babai janë në konflikt ligjor me një tjetër akt që i shpronëson ato pasi janë martuar. Në këtë rast, konflikti social i krijuar është produkt i ligjeve që nuk kanë një koordinim me njëra-tjetrën, thotë Bozgo. Por nga e gjithë historia e legjislacionit, Ligji 7501 shihet se ka krijuar dëme edhe më të mëdha se reforma agrare. Duke shpërndarë tokat për frymë janë krijuar mbi 3 milionë ngastra të copëzuara e larg njëra-tjetrës që në finale e kanë lënë peng zhvillimin e bujqësisë.
Si shteroi fondi fizik i tokave për kompensimin
Në vitin 1995 në kohën e qeverisë Meksi, entet publike kishin evidentuar 130 mijë hektarë tokë bujqësore për kompensimin e ish-pronarëve. Kjo tokë përbëhej nga masive të mëdha me nga 10 hektarë. Myrshit Vorpi nga Shoqata e ish-Pronarëve tha se nëse kjo tokë do të ishte vënë në dispozicion të kompensimit, arka e shtetit do të ishte çliruar nga fatura e lartë.
Por nga viti në vit, ky fond toke është rrudhur në vetëm 23 mijë hektarë sipas shifrave aktuale të Ministrisë së Bujqësisë. Por sërish të dhënat janë hipotetike, pasi nuk dihet se ku ndodhet kjo sipërfaqe dhe për çfarë do të përdoret. Ish-pronarët pretendojnë se Ministria e Bujqësisë po e jep këtë tokë me qira kundrejt bizneseve bujqësore, duke shuar shpresat përfundimisht se kompensimi fizik mund të bëhet realitet.
Por Agjencia e Trajtimit të Pronave i ka publikuar në web-in e saj zyrtar mbi 23 mijë parcela toke që ende nuk janë vënë në dispozicion të ish-pronarëve me një sipërfaqe 22 mijë hektarë. Sipas vlerësimeve të ATP, kjo tokë është vlerësuar me rreth 37 miliardë lekë ose 270 milionë euro. Kjo shumë, bashkë me 50 miliardë lekë që do të kompensohen me para nga buxheti i shtetit, pritet të mbyllë përfundimisht çështjen e kompensimit të ish-pronarëve pa marrë në konsideratë vendimet e Gjykatës së Strasburgut.
Ligji i ri i 2015-s shfryu në mënyrë arbitrare faturën e kompensimit
Me parimin e drejtësisë, të paktën sipas shumicës që e miratoi, që nënkupton një kompensim të arritshëm për ish-pronarët dhe parimin e interesit publik, duke mbrojtur arkën e shtetit dhe për rrjedhojë qytetarët nga superfaturat, ligji i trajtimit të pronës, i teti në dhjetë vitet e fundit, i miratuar në mes të 2015-s, duket të jetë zgjidhja në tavolinë për ekzekutim sot që flasim për këtë temë. Por që të zbatohet duhet të gjejë mbështetje ndërkombëtare dhe sidomos pranimin e Gjykatës së Strasburgut, që kërkon kompensimin me çmimin e tregut të pronarëve.
Ligji i ri, në themel të të cilit prona e kthyer, do të vlerësohet sipas zërit kadastral aktual dhe sipas zërit kadastral që ka pasur në kohën e shpronësimit 1944, me një indeksim të vlerës në vite. Por, ndërsa ndryshimet e reja ligjore i kanë dhënë përparësi mbrojtjes së interesit publik, duke shkarkuar buxhetin e shtetit nga vlerat e mëdha të detyrimeve, ish-pronarët nga ana tjetër pohojnë se janë cenuar rëndë prej këtij ligji.
Përfaqësuesi i Shoqatës Pronësi me Drejtësi, Myrshit Vorpsi, ka argumentuar se formula e re i referohet vlerës së truallit në kohën e shpronësimit të paligjshëm, pra në vitet 1944-1945 dhe jo me vlerën e tregut. Vorpsi pohoi se ky projektligj ka hequr parimin e kthimit të pronës të përfituar nga ligjet e mëparshme, por edhe të sanksionuar nga Kushtetuta.
Neni 6 i ligjit të ri për trajtimin e pronave përcakton si metodologji për kompensim pronën e njohur në bazë të zërit kadastral në kohën e shpronësimit (1994). Prona e kthyer do të vlerësohet sipas zërit kadastral aktual të saj dhe sipas zërit kadastral që ka pasur në kohën e shpronësimit, duke llogaritur diferencën e vlerës, që do të rezultojë nga ndryshimi i zërit kadastral. Ish-pronarët pohojnë se sipas kësaj forme, vlera e pronës për kompensim ulet me 7 herë në krahasim me ligjin aktual. Në buxhetin e vitit 2016 u parashikuan 3 miliardë lekë për qëllime të kompensimit financiar të pronës dhe shuma do të rritet në vite, duke arritur mesatarisht 5 miliardë lekë në vit për 10 vjet, me një faturë që shkon gjithsej 50 miliardë lekë ose 360 milionë euro.
Shoqata e ish-pronarëve ankimoi në Gjykatën Kushtetuese ligjin e ri për trajtimin e pronës, po vendimi i kësaj të fundit në janar të këtij viti konsideroi se mënyra që ligjvënësi ka zgjedhur për trajtimin dhe përfundimin e këtij procesi nuk cenon standardet kushtetuese, konkretisht të drejtën e pronës, sigurinë juridike, të drejtën e ankimit, të drejtën për një proces të rregullt dhe barazinë para ligjit. “Në vlerësimin tonë, ligji ka vendosur kritere të njëjta e të qarta për të gjithë personat që do të jenë subjekte të tij. Ai ka përcaktuar procedurat dhe rregullat që do të ndiqen, me qëllim realizimin e së drejtës së pronës së përfituesve dhe pritshmërive të ligjshme të ish-pronarëve, si dhe një afat të vlerësuar si të arsyeshëm për përfundimin e këtij procesi”, u shpreh gjykata që me shumicë vendosi të cilësojë të pabaza pretendimet e ish-pronarëve, të cilët tashmë po bëjnë gati dosjet për ankimin në Strasburg.
Por pavarësisht kontestimeve të ish-pronarëve, ligji i ri për trajtimin e pronës është përafruar me përvojat rajonale. Në Maqedoni kompensimi mbështetet në vlerën aktuale të tregut, por vlera llogaritet sipas gjendjes së pronës në momentin e konfiskimit (pra, nëse prona ka qenë tokë bujqësore në vitin 1945 dhe tani në të ka pallate të larta, pronari kompensohet për vlerën e tokës bujqësore). Kompensimi mund të jepet në obligacione me afat maturimi deri në 10 vjet.
Në Malin e Zi, kompensimi llogaritet në bazë të gjendjes së pronës në momentin e konfiskimit. Mali i Zi ka vendosur edhe një kufi ligjor se sa mund të paguhet çdo vit nga buxheti (0,5% e PBB-së) dhe një nivel maksimal që mund të paguhet për kompensimin e tokës së konfiskuar (10% e PBB-së). Kompensimi mund të paguhet në obligacione shtetërore, në vend të mjeteve monetare.
Ndërsa në Serbi, kompensimi i nënshtrohet një kufiri të sipërm prej 500.000 eurosh për kërkues. Vlera gjithsej e kompensimit që mund t’u paguhet kërkuesve është e kufizuar me ligj jo më shumë se 2 miliardë euro. Çdo mungesë e fondeve duhet të përballohet nga kërkuesit në mënyrë përpjesëtimore.
U nxit mashtrimi
Pasiguria e të drejtave mbi pronat e paluajtshme prek një përqindje të madhe të shtetasve shqiptarë. Mungesa e një titulli të qartë të ligjshëm dhe informaliteti i veprimeve me pronat, që rrjedh prej kësaj i pengojnë personat që i kanë pronat në shfrytëzim, duke përfshirë edhe ata që kanë të drejta të ligjshme pronësie mbi to, që të veprojnë në tregun formal të pronave apo t’i përdorin pronat si kolateral për të marrë kredi.
Kjo gjë ua heq mbrojtjen ligjore në rast shpronësimi apo prishjeje të objektit dhe në disa raste, ua vështirëson lidhjen me rrjetet e energjisë apo ujësjellës-kanalizimeve. Për pasojë, tregu i pronave është dëmtuar nga mungesa e regjistrimit të titujve të pronësisë, për ata të cilët blejnë një apartament në një pallat, i cili nuk ka mbaruar ende. Shumë qytetarë, sidomos në zonat urbane, kanë lidhur kontrata për blerjen e një apartamenti, ende të pandërtuar. Blerësit u kanë dhënë ndërtuesve shuma të mëdha (për shembull, 50.000-60.000 euro), mirëpo kontratat nuk janë. Për pasojë, blerësit shpesh nuk kanë pasur asnjë garanci dhe për pasojë ka lulëzuar mashtrimi ekonomik përmes shitjeve të shumëfishta të të njëjtit apartament. Për më shumë se dy dekada, njerëzit i shitën dhe i blenë pronat të mbështetur në marrëdhënie personale dhe jo në regjistrin e pasurive të paluajtshme.
Pas 7501, legalizimet plaga gjigante e pronave
Katrahura e pronave e ka zanafillën te Ligji 7501 i vitit 1991 që i ndau tokat e ish-ndërmarrjeve bujqësore për frymë, jo kundrejt titujve të pronësisë duke prodhuar pronarë të rinj në kurriz të pronarëve realë. Por pas këtij ligji, masakrën reale të pronave e kanë krijuar ndërtimet pa leje dhe pa pronësi mbi tokën.
Sipas të dhënave zyrtare nga Agjencia e Legalizimeve (ALUIZNI) numri i vetëdeklarimeve për legalizim në vitet 2006-2015 është 323082 banesa. Nga këto, numri i lejeve për legalizim për periudhën 2006-maj 2017 është 132,000 banesa, nga të cilat 108,240 janë banesa dhe pjesa tjetër 23,760 janë objekte biznesi. Siç shihet nga të dhënat mbeten për t’u legalizuar edhe rreth 190 mijë objekte. Por ky numër është edhe më i madh, për shkak se shumë banesa të ndërtuara në mënyrë ilegale nuk janë deklaruar, për shkak se poseduesit e tyre janë në emigracion. Banka Botërore, në raportin e vitit 2012 pati njoftuar një shifër me mbi 400 mijë objekte të palegalizuara.
Profesionistët e tregut të pasurive të paluajtshme, investitorët dhe ndërtuesit janë grupe të rëndësishme të interesit. Noterët, bankat dhe agjentët e pasurive të paluajtshme do të përfitonin nga zhvillimi i tregut formal të pasurive të paluajtshme, i cili tani për tani është penguar nga një përqindje e madhe e pasurive, të cilat nuk kanë një titull të pastër, nuk janë të regjistruara apo nuk janë të ligjshme.
Pronarët e pasurive të tilla nuk mund të marrin kredi për të investuar në to. Planet e zgjerimit të shumë firmave pengohen nga vështirësitë që kanë për të gjetur mjedise me titull të pastër pronësie, e cila kërkohet për t’i vendosur mjediset si garanci në bankë, si dhe nga mungesa e transparencës në marrjen e lejeve të ndërtimit.
Nga këto çështje duket se preken në veçanti firmat e vogla dhe investitorët ndërkombëtarë. Ndërtuesit e mëdhenj kanë pasur më shumë sukses në realizimin e interesave të tyre (për shembull, në marrjen e lejeve të ndërtimit, sidomos në zonat me vlerë të lartë) shpesh duke përdorur mediat e tyre apo edhe korrupsionin për të ndikuar në vendimet e zyrtarëve publikë në nivel qendror dhe vendor, analizon Banka Botërore në një dokument të posaçëm për çështjen e pronave në vendin tonë.
Çështja e legalizimit e ka polarizuar popullatën, megjithëse asnjëra prej partive të mëdha politike nuk e ka vendosur në dyshim nevojën e tij. Dobësia e shtetit në vitet 1990 nuk e lejoi të bëjë asgjë për t’i ndaluar njerëzit që të mos zënë toka dhe të mos ndërtojnë objekte të përhershme.
Mosmbrojtja e pronës private nga shteti dha mesazhin se thyerja e ligjit të sillte fitim, ndërsa shtetasit që e respektonin ligjin nuk merrnin asgjë dhe kjo nxiti një mungesë afatgjatë besimi tek aftësia e shtetit për të mbrojtur edhe të drejtat themelore të shtetasve të sanksionuara në Kushtetutë.
Edhe shpronësimi në funksion të legalizimit është problematik nga ky këndvështrim, duke qenë se shteti ndonjëherë ndërhyn për t’ia dhënë pronën shfrytëzuesit të paligjshëm në kurriz të pronarit të ligjshëm.
Argumentimi etik, por edhe material i procesit të legalizimit ka mangësi për shkak të moskompensimit nga shteti të pronarëve të shpronësuar me vlerë të plotë të tregut. Po kështu, lejimi i subjekteve të legalizimit të marrin një titull të pastër kundrejt një çmimi që është poshtë vlerës së tregut çon në përdorimin e fondeve publike për përfitimin privat të shfrytëzuesve të paligjshëm.
Sistemi i drejtësisë ka dështuar me pronat
Sipas të dhënave të Shoqatës Pronësi me Drejtësi, 329 çështje që kanë themel pronësinë janë depozituar në Gjykatën Ndërkombëtare të të Drejtave të Njeriut. Gjykatat vendase nuk kanë pasur sukses në zgjidhjen e mosmarrëveshjeve për pronat apo në vënien në zbatim të të drejtave mbi pronën, çka e ka mundësinë ta dëmtojë perspektivën e integrimit të Shqipërisë në BE. Mosmarrëveshjet për pronat përbëjnë një përqindje të lartë të çështjeve në gjykatë dhe të ankesave të qytetarëve përpara Avokatit të Popullit, por problematike mbetet përmbarimi i vendimeve gjyqësore në këto çështje.
Për pasojë, shumë shqiptarë ngrenë padi përpara Gjykatës Europiane për të Drejtat e Njeriut dhe shpesh i fitojnë çështjet, duke e rritur ndërgjegjësimin ndërkombëtar për shqetësimet që kanë të bëjnë me të drejtat mbi pronën në Shqipëri. Problemet në këtë fushë citohen edhe në raportet e Komisionit Europian, si shembuj të dobësive në mbrojtjen e të drejtave të njeriut, të shtetit ligjor dhe të funksionimit të një ekonomie tregu e aftë për t’u bërë ballë trysnive konkurruese në tregun e brendshëm europian, çka janë edhe tri prej kritereve kryesore për anëtarësim në BE. Në raportin e progresit 2016 Bashkimi Europian shprehet se ligji i ri për trajtimin e pronës parashikon ngritjen e një mekanizmi kombëtar për kompensim, së bashku me një formulë të kompensimit dhe mjetet financiare për zbatimin e procesit. Ligji ka hyrë në fuqi në shkurt. Megjithatë, kushtetutshmëria e ligjit është sfiduar në Gjykatën Kushtetuese pas ankesave rreth mungesës së transparencës, sigurisë juridike dhe barazisë së trajtimit, dhe rrezikun e efektivitetit të ligjit, i penguar nga mungesa e një kadastre të plotë. Me kërkesë të Gjykatës Kushtetuese, Komisioni i Venecias miratoi një curiae brief, duke vlerësuar pajtueshmërinë e ligjit me normat europiane. Komisioni i Venecias theksoi se përputhshmëria do të varet nga zbatimi efektiv i ligjit dhe ekzekutimi i tij nga ana e autoriteteve. Raporti i progresit thotë se, strategjia 2012-2020 për të drejtat e pronësisë duhet të përmirësohet duke pasqyruar dispozitat e reja ligjore dhe të sigurojë koordinim mes proceseve të kthimit, kompensimit dhe legalizimit. Duhet të emërohet një koordinator kombëtar për të drejtat e pronësisë dhe procesi i vazhdueshëm i regjistrimit dhe planifikimit të pronës, duke përfshirë procesin e dixhitalizimit të pronës, duhet të finalizohet dhe duhet të ndahet pronësia që ka mbivendosje.
Pasojat e katrahurës së pronave
Katrahura e pronave dhe cenimi i të drejtave të pronësisë si e drejtë themelore kanë nxjerrë në pah dështimin e institucioneve që e kanë administruar procesin, që nga hartuesit e ligjeve, hipotekat, noterët, pushteti lokal etj. Regjistrimi i pasurive të paluajtshme edhe sot e kësaj dite mbetet i papërfunduar edhe pse procesi i regjistrimit të pasurive të paluajtshme pas rënies së regjimit komunist, filloi në vitin 1995 me krijimin e Zyrave të Regjistrimit të Përgjithshëm të Pasurive (ZRPP). Ligji për regjistrimin e pasurive të paluajtshme parashikon një sistem regjistrimi bashkëkohor të mbështetur në parcela, i cili përfshin informacion si nga dokumentet juridike ashtu edhe nga hartat.
Ligji i Shqipërisë i mbulon sa duhet të gjitha çështjet themelore që duhet të rregullojë një ligj i regjistrimit të tokës, por rezultatet tregojnë se hipotekat nuk kanë arritur të jenë eficiente. Banka Botërore ka vënë në dukje në raportin për të drejtat e pronësisë në Shqipëri se rreth 60% e personelit të hipotekave largohet çdo dy vjet. Cilësia e dobët e kartelave ekzistuese, disa paqartësi ligjore ose procedurale që prekin regjistrimin e titujve për disa lloje pronash dhe trajnimi i pamjaftueshëm i personelit kanë çuar në pasiguri dhe mospërputhje të shpeshta në mënyrën me të cilën zyrat e ndryshme të ZRPP-së i trajtojnë kërkesat për regjistrimin titulli, çka, nga ana e saj, e bën pjellor terrenin për korrupsion. Për pasojë, zyrat e ZRPP-së perceptohen se janë më të predispozuarat për korrupsion. Shërbimet noteriale i kanë krijuar kosto procesit.
Deri para dy vitesh në pjesën dërrmuese të tyre pronat shiteshin pa deklaratë noteriale, të cilat edhe kur janë lëshuar kanë krijuar probleme në trajtimin e drejtë të çështjeve të pronësisë. Drejtoria e Rrugëve, një përdoruese kryesore e të dhënave nga ZRPP-ja, çmon se deri në dy të tretat e kohës së punonjësve të saj shkon për zgjidhjen e mospërputhjeve në të dhënat e ZRPP-së për të vërtetuar pretendimet e pronarëve për kompensimin e pronës të shpronësuar me qëllim kryerjen e investimeve publike. Pronave po u rritet vlera në përgjithësi. Megjithatë, si rezultat i statusit të paqartë juridik, shumë prona janë përjashtuar nga tregu formal dhe nuk mund të përdoren si garanci për të marrë hua, çka e kufizon kontributin e tregut të pronave për investimet dhe rritjen ekonomike. Kur një pronë nuk është e regjistruar, veprimet me të bëhen në mënyrë informale dhe kartelat e ZRPP-së nuk mund të përditësohen. Kostot e transaksionit dhe pasiguritë në lidhje me pronësinë dhe kufijtë e parcelave i shkurajojnë investimet dhe përmirësimet dhe po sjellin vështirësi për industrinë bankare.
