Nga Ledina Loga
Në periferinë e kryeqytetit dhe në bregdet ka nisur mania e ndërtimit të vilave. Ekspertët e pasurive të paluajtshme, por edhe të turizmit, flasin për mbiofertë të tyre në bregdet dhe të papërshtatshme për llojin e turistit që synojmë, që nuk i sjellin vlerë të shtuar ekonomisë. Si po ndryshon tregu i vilave, çfarë kërkohet dhe kush po blen? Pse po ndërtohet kaq shumë kur çmimin e tyre mund ta përballojnë vetëm 5% e shqiptarëve? Paralajmërimi i ekspertëve: Në bregdet, oferta po e tejkalon ndjeshëm kërkesën…
Për një kohë të gjatë, vilat kanë qenë një produkt pa shumë interes për shqiptarët, kryesisht të ndërtuara në zonat rurale të vendit. Mirëpo vitet e fundit, vilat po parapëlqehen, kryesisht nga individët me të ardhura mbi mesatare. Në periferi të Tiranës dhe në fshatrat përreth, kompanitë e ndërtimit kanë ardhur me projekte ambicioze, vila pompoze, me sipërfaqe të mëdha, si të brendshme dhe të jashtme, kryesisht të ndërtuara në komplekse rezidenciale dhe në zona me infrastrukturë të ngritur.
Aktorët kryesorë të tregut, përfaqësues të kompanive, por edhe agjencitë kryesore të pasurive të paluajtshme në vend pohojnë trendin në rritje për vilat. Disa prej tyre thonë se pikërisht kërkesa ka kanalizuar ndërtimin në këtë segment të pasurive të paluajtshme. Ata e cilësojnë tregun dinamik dhe në rritje të vazhdueshme dhe thonë se individët kërkojnë komoditet dhe hapësirë, por edhe cilësi në ndërtim.
Ndër zonat kryesore ku po ndërtohet me ritëm të shpejtë është zona e Farkës dhe e Lundrës. Blerja e një vile në Tiranë shpesh e tejkalon shumën prej 1 milion euro.
Por nuk po mungojnë as projektet në bregdet. Nga ato më të thjeshtat ku ndërthuren apartamentet, me duplekset dhe vilat, ku rrallëherë janë të shoqëruara me plan për ngritjen e një resorti, nuk mungojnë as projektet vetëm me vila luksi.
Çmimet e vilave variojnë nga 1000-1600 euro/m² (çmim shitje) dhe nga 2,000-6,000 euro/muaj për qira në varësi të madhësisë dhe kompleksit në të cilën ndodhet edhe prona.
Për vilat brenda Tiranës, burime nga agjencitë e pasurive të paluajtshme thonë se çmimet e vilave brenda Tiranës diktohen nga disa faktorë. Ato variojnë nga 700 euro për metër katror në zona disi më larg qendrës, deri në 3200 euro për metër katror për vilat
në Rrugën e Kavajës pranë Bllokut të Ambasadave. Brenda Tiranës, zona ku mund të ketë blloqe vilash janë: në ish-Klubin Dinamo; blloku i vilave në Selitë; Rruga e Elbasanit; pranë Ambasadës Amerikane; vilat gjermane, në Rrugën e Kavajës, rrugën “Ali Demi”.
Në periferi, zonat më të zhvilluara janë TEG, Farka, Lundra, fshatrat pranë Dajtit si Linza apo Surreli, fshatrat si Mulleti, Bërzhita etj.
Çmimet në këto zona variojnë nga 600 euro për metër katror në Mullet, deri në 1800 euro për metër në katror në zonën e Farkës.
Në bregdet, çmime më të ulëta për vilat janë në zonën e Golemit, ku mesatarja, bazuar në të dhënat e agjencive të pasurive të paluajtshme është 700 euro, në Gjirin e Lalëizit çmimet variojnë nga 1500-2000 euro, ndërsa në projektet e Rivierës, çmimet janë edhe më të larta.
Të gjithë duan të shesin vilat në Golem për të ikur te Gjiri i Lalëzit
Arben Dervishi, Sekretar i Përgjithshëm i Shoqatës së Ndërtuesve, thotë se aktualisht, zonat ku infrastruktura është e mirë dhe e zhvilluar sipas planit urbanistik, pra nëse janë zona për vila, nuk e kanë humbur destinacionin e tyre, kanë kërkesë në rritje dhe tregu i pasurive të paluajtshme është në lëvizje.
Në zonat e tjera, ku ka ndryshuar destinacioni nga masterplani, pra krahas vilave janë ndërtuar edhe pallate dhe nuk janë respektuar keoficientët e shfrytëzimit, individët që kanë blerë në ato zona po kërkojnë t’i shesin. Duke qenë se objektet janë të ndërtuar shumë pranë njëri-tjetrit, humbet privatësia dhe qëllimi i ndërtimit dhe blerjes së një vile. Dervishi shpjegon se kjo është një mangësi e planit rregullues.
Një prej tyre është dhe Zona e Liqenit të Thatë dhe Kodra e Diellit e cila nisi me vila dhe përfundoi me pallate. Në atë zonë “të gjithë” po kërkojnë që të shesin.
Agjencitë e pasurive të paluajtshme pohojnë për “Monitor” se oferta për shitje ka qenë e lartë kohët e fundit në ato zona. Madje edhe për sa i përket tregut të qirave për vilat dhe për duplekset, ata thonë se çmimet kanë rënë. Një nga transaksionet e fundit të
një agjencie të pasurive të paluajtshme në Tiranë, për një dupleks në Kodrën e Diellit ishte finalizuar me çmimin prej 700 euro në muaj, ku sipas agjentes ishte një çmim i ulët për llojin e pronës që u ndërmjetësua.
Në bregdet, Golemi mban vendin e parë për sa u përket ofertave. Të gjithë duan të shesin vilat atje. Arben Dervishi thotë për “Monitor” se tendenca është që të shiten vilat e blera në Golem, të cilat janë të ndërtuar më herët në kohë dhe të amortizuara, për të blerë vila në Gjirin e Lalëzit apo në Jug.
Tregu i qirave për vilat ushqehet ende prej të huajve
Tregu i qiradhënies, sipas Stela Dhamit, menaxhere e Colliers International Albania, vazhdon të ushqehet nga të huajt, të cilët punojnë për institucione të ndryshme ndërkombëtare në Shqipëri, ose i quajtur ndryshe tregu i punonjësve të huaj (expat).
Edhe inxhiniere Xheni Jahja, nga Tirana Real Estate, tregon se pjesa e të punësuarve në ambasada është në kërkim të vilave. Familjet e huaja lidhin kryesisht kontrata me afat trevjeçar. Në përzgjedhjet e vilave jashtë Tiranës, sipas Xheni Jahja, janë individët që kërkojnë qetësi dhe që të largohen nga zhurma e qendrës së kryeqytetit. Një faktor tjetër që ndikon në përzgjedhjen e vilave nga të huajt është edhe afërsia me shkollat ndërkombëtare në vend, duke qenë se janë kryesisht familje që në përbërjen e tyre kanë fëmijë.
Sipas saj, vilat jashtë Tiranës kanë kërkesë më të lartë, duke qenë se janë më të reja, gjenden në komplekse të mira rezidenciale, si dhe kanë një menaxhim të mirë. Xheni Jahja shton se vilat e periferisë, duke qenë se janë relativisht të reja (ndërtime të viteve të fundit) janë më pak të amortizuara. Megjithatë, sipas një raporti të përvitshëm të Eurostat, i cili përgatitet për të informuar europianët që lëvizin për punë mbi të rejat e tregut të pasurive të paluajtshme, çmimi i qirave për vilat në Tiranë është në rënie, ndërsa ai i apartamenteve në rritje.
Brenda Tiranës parapëlqehen për biznes
Vilat në periferi të Tiranës, por edhe ato në bregdet, kërkohen për t’u blerë nga individë me të ardhura mbi mesataren, që kanë një familje të madhe dhe kanë nevojë për komoditetin dhe hapësirën që të jep vila. Ndërsa brenda në qytet, kërkohen kryesisht për biznes.
Stela Dhami, menaxhere e Colliers International, pohon se vilat në periferi kërkohen kryesisht për banim, ndërsa vilat në zonat urbane shikohen edhe si mundësi e mirë për ambiente zyrash me çmime më tërheqëse se ato në qendrat e biznesit, shton Dhami për “Monitor”.
Xheni Jahja, nga Tirana Real Estate, argumenton se vilat brenda Tiranës janë më të amortizuara dhe, pasi pronarët kanë marrë kthimin nga investimi prej tyre dhe nuk duan që t’i restaurojnë apo rikonstruktojnë, vendosin që t’i japin për zhvillim biznesi. Duke qenë se bizneset kryesisht kërkojnë mjedise bosh dhe duan një mobilim më të thjeshtë, ato përshtaten mjaft mirë. Jahja shton se, së fundmi, ka pasur kërkesa nga të huajt për të zhvilluar hoteleri, për të bërë hostel apo dhënien e dhomave me qira. Ata kërkojnë vila brenda Tiranës, për t’i shndërruar në hotel, duke qenë se vilat jashtë qendrës nuk janë të përshtatshme për turistin, i cili kërkon që destinacionet kryesore t’i arrijë pa përdorur transport publik.
Vilat, si mundësi investimi. Nga qiradhënia te rishitja
Kthimi i investimit nga vilat, sipas Dritan Cakës, nga agjencia DevInf, është më i shpejtë se në çdo lloj pasurie të paluajtshme tjetër, madje edhe se dyqanet. Sipas Cakës, yield-i i investimit në vila llogaritet 6-8%. Një vilë e blerë për 500-600 mijë euro, jepet me një çmim mesatar qiraje 4000-4500 euro në muaj, shton Caka.
Edhe Stela Dhami argumenton se investimi në vila, nisur dhe prej faktit se normat e interesit në banka janë shumë të ulëta, ka interes të lartë.
“Duke vënë re normat shumë të ulëta të interesit të depozitave bankare në bankat e nivelit të dytë, sigurisht që investimi në vila shikohet si një investim me interes të lartë. Kthimi i investimit, kryesisht bëhet nëpërmjet kontratave të qiradhënies afatgjatë me qiramarrës të huaj. Megjithatë, vitet e fundit, është vënë re edhe një fenomen interesant, ai i lëshimit të pronës me qira të disa prej blerësve-banuesve të parë, si pasojë e kostove të larta të administrimit e mirëmbajtjes së këtyre pronave. Pronarët vendosin të zhvendosen në prona më të vogla në qytet dhe vilat t’i hedhin ne tregun e qiradhënies përsëri”, – shpjegon Stela Dhami, nga Colliers International.
Nëse ke para mjaftueshëm për të blerë një vilë në projektin Green Coast në Palasë mund të bëhesh pjesë e programit të qiradhënies, me qëllim kthimin më të shpejtë nga investimi fillestar. Përveçse për banim, vilat në bregdet dhe jo vetëm po shikohen si një mundësi e mirë investimi.
Edhe përfaqësues të Edil-Al, që po ndërtojnë kompleksin “San Pietro Resort” në Gjirin e Lalëzit, tregojnë se, shpeshherë, kur kanë kërkesa për vila, vënë re se, përveçse kanë raste që blerja realizohet për përdorim nga klienti, kanë edhe nga ato raste që blerja bëhet vetëm për arsye investimi. Janë klientë kryesisht të cilët vijnë nga vende të ndryshme të Europës dhe që e shohin Shqipërinë si një terren të frytshëm për të bërë këtë lloj investimi.
Sipas saj, është i qartë hendeku i çmimeve në krahasim me rajonin dhe për këtë arsye, ndodh që investimet të realizohen shumë më thjeshtë dhe me një vlerë më të ulët se te fqinjët. “Synimi është kryesisht te dhënia me qira e ambientit, por nuk janë të pakta edhe rastet kur mendohet për një rishitje në një moment të dytë”.
“Monitor”
