Si ndikoi kredia në çmimet e banesave

Rritja e kredisë hipotekare nga bankat që pas vitit 2004 ka ndikuar pozitivisht në shtrenjtimin e apartamenteve, ndërkohë që blerja e apartamenteve ka qenë dhe një investim relativ, krahas atij të blerjes së bonove të thesarit. Një raport i përgatitur nga Erjona Suljoti, nga Banka e Shqipërisë, e cila ka analizuar implikimet e kushteve financiare në tregun e banesave thekson faktin se pavarësisht nivelit të ulët të kredive hipotekare në Shqipëri, zhvillimi i saj ka një efekt të rëndësishëm statistikor në zhvillimin afatgjatë të çmimeve të banesave. Për më tepër, ky studim konfirmon një lidhje statistikisht të rëndësishme negative midis çmimeve të banesave dhe yield-it 12-mujor të bonove të thesarit, në përputhje me hipotezën e ngritur se tregu i letrave me vlerë në vend është një alternativë për investimin e kursimeve.
Ndërkohë, raporti thekson se puna kërkimore për këtë material nxori në pah disa çështje të rëndësishme, që pengojnë zhvillimin e tregut të banesave në Shqipëri. Në një treg të pasurive të paluajtshme me informalitet të lartë, qeveria miraton rregullisht listën e çmimeve të referencës të banesave sipas zonës, duke ndërhyrë në vendosjen e çmimeve. Gjithashtu, tregu i banesave vazhdon të vuajë nga probleme të shumta sa i përket zbatimit të ligjit dhe të drejtave të pronësisë në vend, të cilat pengojnë zhvillimin e natyrshëm të çmimeve, nëpërmjet ndërveprimit të kërkesës dhe ofertës në treg. Problemet ligjore dhe ato institucionale në zgjidhjen e çështjeve të pronësisë dhe zbatimin e të drejtave të pronësisë të tokës, kanë kontribuar në shtrembërimin e çmimeve të banesave.

Si ka ndryshuar tregu i banesave

Sipas analizës, tregu i banesave ka përjetuar ndryshime të qenësishme. Në mungesë të të dhënave për çmimet e banesave në nivel kombëtar, studimi i bankës bazohet në indeksin e çmimeve të banesave për Tiranën. Të dhënat tregojnë se çmimet e banesave kanë shfaqur rritje të ndjeshme gjatë periudhës 2000-2007. Gjatë kësaj periudhe, çmimet e banesave janë rritur mesatarisht me rreth 15% në vit. Ndërkohë, zhvillimet gjatë periudhës 2008-2013, tregojnë për një ngërç në tregun e pasurive të paluajtshme, ku çmimet janë luhatur, duke shfaqur edhe tkurrje të herëpashershme mbas vitit 2009. Ndër faktorët e parë që kanë sjellë rritje të kërkesës për ndërtime të reja, që prej fillimit të viteve ’90, kanë qenë: mungesa e hapësirave të mjaftueshme për strehim dhe cilësia e dobët e banesave ekzistuese, ndryshimi i sjelljes së individëve për të jetuar në familje të vogla, si dhe ndryshimi i hartës demografike e nxitur nga faktorë ekonomikë dhe socialë (unece 2000). Krahas këtyre faktorëve, një burim tjetër i rëndësishëm i kërkesës për blerje banesash dhe për rritjen e çmimeve në këtë treg ishte edhe rritja e të ardhurave të disponueshme deri në fillim të vitit 2008. Më pas, me ngadalësimin e të ardhurave, vihet re një stepje e individëve, si për të blerë banesa, ashtu edhe për të kërkuar kredi. Këtij faktori i bashkëngjitet dhe pasiguria për të ardhurat në të ardhmen, ku rritja e papunësisë dhe në tërësi pasiguritë në tregun e punës, janë reflektuar në një tkurrje të kërkesës së individëve për banesa (Unicredit 2011).
Një burim tjetër kryesor i kërkesës për blerje apartamentesh të reja gjatë periudhës së tranzicionit ishte edhe kërkesa nga emigrantët, e cila ka ardhur në rritje deri në fund të vitit 2007. Ndërkohë, me fillimin e krizës, kërkesa nga emigrantët ka pësuar rënie, në përgjigje të përkeqësimit të kushteve të tregut të punës në vendet ku jetojnë. Rënia e transaksioneve në tregun e banesave ka konfirmuar kërkesën e plogësht në përgjithësi për blerjen e banesave dhe veçanërisht rënien e kërkesës nga ky grup. Konsolidimi dhe rritja e fleksibilitetit të sistemit bankar për të kredituar individët dhe firmat e ndërtimit që operojnë në treg, janë faktorë që kanë ndikuar, si në rritjen e kërkesës, ashtu edhe të ofertës në tregun e banesave. Financimi me kredi nga sektori bankar, gjatë periudhës 2002-2007, ka përbërë një burim të  rëndësishëm financimi për individët. Çmimet e larta të banesave bënin të mundur që ata të zotëronin kolateral të mjaftueshëm për të marrë kredi të re dhe për të zgjeruar kërkesën për banesa, përtej aftësive financiare të tyre. Pas vitit 2008, norma e rritjes së portofolit të kredisë për banesa është zvogëluar dukshëm, duke shënuar edhe vlera negative në periudhën 2012-2013.
Një tjetër komponent i kërkesës për banesa në Shqipëri është edhe blerja e saj për qëllime investimi. Përdorimi i banesës për qiradhënie rrit mundësinë e fitimit nga investimi i kursimeve/ i pasurisë në banesa. Qiraja përfaqëson fitimin e pritshëm nga kapitali dhe ai përngjason me fitimin e marrë nga investimet në letrat me vlerë (Stanfield dhe Jazoj 1995). Në këtë kontekst, tregu i aksioneve dhe i letrave me vlerë janë tregje alternative për investimin e kursimeve dhe si të tilla, ecuria e kthimit nga to mund të ndikojë kërkesën për banesa. Në Shqipëri, në mungesë të një tregu aksionesh, bonot e thesarit 12-mujore përfaqësojnë investimin tipik alternativ për fondet. Prandaj yield-i i bonove 12-mujore pritet të ketë një lidhje të zhdrejtë me kërkesën për banesa dhe çmimin për to. Po kështu, yield-i i bonove të thesarit 12-mujore mund të shikohet edhe si një normë referencë e kostos së parasë në ekonomi, duke ndikuar kërkesën për kredi hipotekare dhe vendimmarrjen për blerjen e banesës. Megjithatë, kredia në lekë përfaqëson një pjesë shumë të vogël në totalin e portofolit të kredisë hipotekare. Në këtë këndvështrim, kanali kryesor që yield-i i bonove të thesarit ndikon në çmimet e banesave është nëpërmjet kostos oportune të normës së kthimit nga investimi. Për shkak se kredia hipotekare dominohet nga kredia në euro, norma referencë e përdorur gjerësisht për koston e këtij portofoli është një normë e tregut ndërkombëtar sikurse është euro libori 12-mujor. Në këtë aspekt, interesi i kredisë në euro mund të shikohet si kosto e financimit të blerjes së banesës me kredi bankare.

Kreditë hipotekare në euro përfaqësojnë 75% të portofolit të kredisë

Në Shqipëri, kreditë hipotekare në euro të dhëna për banesa përfaqësojnë 75% të portofolit të kredisë hipotekare. Duke u nisur nga literatura, norma mesatare e interesit të kredisë në euro pritet të jetë një faktor i rëndësishëm në koston që shoqëron marrjen e një kredie nga bankat, si dhe një element që dekurajon ose favorizon shkallën e përdorimit të kredisë në blerjen e banesës. Në varësi të (in)elasticitetit dhe të ciklikalitetit të kërkesës për banesa, kjo kosto mund të transmetohet e plotë tek çmimi i banesës ose të mbahet pjesërisht nga ndërtuesit (maudos et al (2009)). Bazuar në teori, pritet që marrëdhënia midis çmimeve të banesave dhe interesit të kredisë të jetë negative në periudhën afatgjatë.
Kursi i këmbimit është një faktor i rëndësishëm për ekonominë shqiptare. Monedha euro në tregun e pasurive të paluajtshme është gjerësisht e përdorur. Në veçanti, kuotimi i banesave në euro është diktuar nga ndërtuesit, të cilët, për t’u mbrojtur nga luhatjet e kursit të këmbimit, i shesin produktet në euro. Gjithashtu, përzgjedhja e përdorimit të monedhës së fortë lidhet me faktin se, banesa shikohet si një mjet investimi dhe kursimi afatgjatë. Si e tillë, për t’u mbrojtur nga luhatjet e vlerës së monedhës vendase apo nga mundësia e një inflacioni të lartë, agjentët ekonomikë kanë preferuar që kuotimet dhe transaksionet të kryhen në monedhë të huaj. Studimet kanë treguar se, individët shqiptarë e kanë të trashëguar sjelljen e tyre për të mbajtur pasurinë në një monedhë më të fortë sesa monedha vendase.

Tregu i banesave, si ndikohet nga treguesit makro

Dinamika e çmimeve të banesave është e lidhur ngushtë me ecurinë e variablave makroekonomikë, kushtet e tregut të banesave dhe karakteristikat e financimit për blerje banese. Në këto studime janë vlerësuar faktorët kryesorë, të cilët ndikojnë në kërkesën/ofertën për banesa dhe për pasojë çmimet e tyre. Këto studime tregojnë se, nga ana e kërkesës, dinamika e çmimeve të banesave në periudhën afatgjatë përcaktohet kryesisht: nga rritja e të ardhurave të disponueshme të individëve; zhvendosja graduale demografike; karakteristikat e sistemit të taksave në ekonomi; kredia bankare; si edhe, niveli mesatar i normave të interesit. Ndërsa nga ana e ofertës, si tregues që përcaktojnë, në periudhën afatgjatë dinamikën e çmimeve të banesave, përmenden: disponueshmëria dhe kostoja e truallit; kostot e ndërtimit; investimet në përmirësimin e cilësisë së stokut ekzistues të banesave dhe lejet e ndërtimit.
Një nga faktorët e kërkesës, të cilit i është kushtuar një vëmendje e veçantë në literaturë, është ndikimi i kredisë, sidomos asaj hipotekare, në çmimin e banesave. Kredia hipotekare ndikon në çmimet e banesave nëpërmjet të ashtuquajturit “mekanizmi i përshpejtuesit financiar”. Sipas bernanke et al (2000), “mekanizmi i përshpejtuesit financiar” konsiston në mekanizmin e bashkëveprimit të kredisë dhënë nga bankat, me çmimet e banesave. Rritja e kreditimit do të çojë në rritje të kërkesës për banesa. Në përgjigje të kërkesës së shtuar, çmimet e banesave do të rriten dhe ndërkohë vlera e kolateralit të lënë peng për marrjen e kredisë do të rritet, duke mundësuar marrjen e një kredie shtesë për banesa dhe duke nxitur kështu më tej kërkesën për kredi dhe përshpejtuar procesin. Çmimet e larta të banesave do të shkaktonin shfaqjen e efektit  “pasuror”, sipas të cilit pronarët e banesave do të ndihen më të pasur, për shkak të rritjes së çmimeve të banesave të tyre dhe për pasojë do të shpenzonin më shumë. Ndërkohë, disa individë do të preferonin të shfrytëzojnë vlerën e shtuar të kolateralit të tyre për të rritur më tej kërkesën për kredi për konsum. Kjo sjellje do të krijonte mundësinë për marrjen e një kredie të re, e cila mund të përdoret për të rritur më tej konsumin.
Rritja e konsumit dhe e kërkesës agregate do të nxiste aktivitetin ekonomik e për pasojë, do të shoqërohej jo vetëm me shtimin e presioneve inflacioniste për ekonominë, por edhe me pritje për kthim të lartë nga aktivet, të cilat do të sillnin një rritje të mëtejshme të çmimit të banesave të kushtëzuar nga një ofertë e ngurtë për banesa në periudhën afatshkurtër. Periudhat e një boom-i në kredidhënie dhe në çmimet e banesave do të përfundonin nëse, një faktor i jashtëm, do të kthente në të kundërt ndikimin e këtyre dy faktorëve tek njëri-tjetri. Rënia e kërkesës për blerjen e banesës mund të reflektohet në çmimet e tyre dhe më tej në uljen e vlerës së kolateralit që mbulon kredinë. Efekti “pasuror” do të vepronte në kah të kundërt, duke rezultuar në një konsum më të ulur. Aktiviteti ekonomik, në përgjithësi do të ulet nëpërmjet të njëjtave instrumente, që u vunë në lëvizje edhe gjatë periudhës së boom-it ekonomik dhe për pasojë, do të vihet re rritja e presioneve dezinflacioniste. Annett (2005) argumenton se, kostoja e vërtetë e një periudhe me rritje të shpejtë të çmimeve të banesave, nuk është presioni inflacionist që ajo shkakton, por fakti se, plasja e efektit “flluskë” të çmimeve të banesave, do të ngadalësojë ndjeshëm aktivitetin ekonomik dhe do të induktojë presione deflacioniste në ekonomi. Plasja e efektit “flluskë” në çmimet e banesave, e cila shpesh shoqërohet me një destabilitet financiar dhe një ngërç të aktivitetit kreditues të kushtëzuar nga rënia e vlerës së kolateralit, bëhet shumë e kushtueshme në terma të ngadalësimit të aktivitetit ekonomik të vendit. Shumë prej këtyre mekanizmave u konfirmuan nga zhvillimet e krizës financiare më të fundit (në vitet 2007/2008), si në ekonomitë e zhvilluara dhe ato në zhvillim.