Kullat e Tiranës, si model ekonomik piramidal

Ornela LIPERI

Plani i ri rregullues i sapomiratuar i kryeqytetit nuk i specifikon sa dhe ku do të ngrihen kullat në Tiranë, por ato pritet të zhvillohen përgjatë viteve. Ndërtuesit thonë se në Tiranë pritet të ngrihen rreth të paktën 15 kulla. Pa folur për shumë ndërtime të tjera mesatarisht 10 kate. Por urbanistët sqarojnë se plani synon të paktën në ndërtimin e disa kullave deri në 40 kate nga qendra përgjatë zonës së bulevardit të ri deri te Parku i Liqenit. Së fundmi, si për të provuar këtë qeveria ka miratuar një projektligj, i cili synon negocimin e një kontrate investimi prej 250 milionë dollarësh nga një kompani private nga Dubai, e cila ka shprehur interes për ndërtimin e një kulle në zgjatimin e bulevardit të ri të Tiranës. Investitori është “Al Habtoor Investment LLC”, kurse projekti “Kulla Ikonike e Tiranës”. Për këtë investim Parlamenti madje miratoi me ligj heqjen edhe të taksave për 15 vjet!
Ndërkohë pa u tharë mirë boja e miratimit të planit në KKT, për dy kulla të tjera të larta, lejet janë dhënë tashmë. Pak ditë më parë, Këshilli i Rregullimit të Territorit ka dhënë leje zhvillimi për objektin: “Godinë Polifunksionale DTA (DownTown Albania)”, me vendndodhje në bulevardin “Bajram Curri”. Godina pritet të ndërtohet atje ku janë sot lodrat “7 xhuxhat” dhe do të ketë parkim, hapësira tregtare e zyrash dhe objekte banimi. Një tjetër leje zhvillimi u dha për objektin: “Zgjerim i kapaciteteve akomoduese e shërbimeve të Hotel Tirana International, me shtesë anësore dhe kullë me destinacion hotel dhe qendër multifunksionale tregtare e shërbimesh”.
Në pak vite, pra Tirana mendohet se do të ketë shumë hapësira të lira për t’u ofruar blerësve, në një vend që ende renditet ndër të fundit në Europë për sa u përket të ardhurave për frymë dhe i 106-i në botë, duke lënë pas vetëm Moldavinë dhe Ukrainën, sipas të dhënave nga Fondi Monetar Ndërkombëtar. Ndërtuesit dhe zhvilluesit e pasurive të paluajtshme mbeten skeptikë nëse tregu dhe ekonomia vendase do të jetë në gjendje të absorbojë gjithë shtesën. Ekspertët thonë se oferta e re në planifikim e sipër është shumë e lartë dhe vështirë për t’u thithur nga tregu. Duhet theksuar se Tirana aktualisht mbetet një nga tregjet ku stoku i apartamenteve të pashitura është shumë i lartë”. Gjykohet që janë 50 mijë apartamente bosh ose papërfunduara, nga të cilat 30 mijë në Tiranë.
Vetë ndërtuesit janë të mendimit se Tirana nuk ka fuqi blerëse për apartamente të shtrenjta. “Ka ende pallate shumë të mira që janë gjysmë bosh”, pohojnë ata, duke paralajmëruar se nga fryrja e ndërtimeve, zhvilluesit e pasurive të paluajtshme mund të bien në gropë, pasi do të krijojë një superofertë. Shoqata e Ndërtuesve është më pak skeptike! Sipas tyre ka ende kërkesë për apartamente cilësore në zona të mira në Tiranë dhe tregu mund të mbajë shtimin e ofertës nga 15 kulla mbi 30 kate. Por, edhe vetë ata paralajmërojnë se nëse mania e ndërtimit do të kthehet siç ka qenë dikur, atëherë do të ketë vërtet kolaps. Ndërsa mund të ketë ende hapësira tregu për zyra e apartamente, të gjithë janë dakord se për hapësira tregtare (dyqane apo qendra) tregu është tërësisht i ezauruar. Debati është i madh dhe për ofertën shtesë të hoteleve në kryeqytet. Shoqata shqiptare e Turizmit, thotë se Tirana nuk ka më vend për hotele me 3-4 yje. Ndërkohë një biznes i mirë pritet të jetë parkimi, për të cilin kryeqyteti ka shumë nevojë.
Por, si shpjegohet kjo rendje drejt betonit? Ndërtimi është një sektor që ka kthim kapitali relativisht të shpejtë dhe të lartë, duke bërë që kapitalet e lira preferohen të orientohen drejt këtij sektori sesa në industri përpunuese, që ka më tepër andralla dhe fitime më të ulëta sidomos në fazat e para! Në sektorët e tjerë, norma e fitimit është ende e vogël. Niveli i pagave në vend dhe shuma mesatare e kredisë që jepet nga bankat nuk e justifikojnë blerjen e apartamenteve të shtrenjta mbi 2000 euro/m2 dhe me sipërfaqe të mëdha mbi 100 m2, por deri në 1000-1200 euro/m2 dhe sipërfaqe të moderuar.
Në kahun tjetër, të ardhurat nga sektori informal dhe i kriminalizuar janë një tjetër joshje e momentit, që nën zë pranohet nga të gjithë. Por fuqia blerëse për apartamente të shtrenjta, që kushtojnë minimalisht 250 mijë euro (përveç çmimit të shtrenjtë ato janë në sipërfaqe të mëdha, minimumi 100 metra katrorë) nuk dihet për sa kohë do të vazhdojë. Kërkesa për zyra mund të plotësohet shpejt edhe nga ndërtimi i kullave ekzistuese, ndërsa për hapësira tregtare, që tani nuk ka vend. Pikërisht kësaj i tremben edhe vetë investitorët, por kjo gjithsesi nuk i pengon të rendin pas ndërtimeve të larta. Edhe qeverisë duket se i intereson të japë leje ndërtimi, pasi në afatin e shkurtër merr taksa dhe hapen disa vende pune dhe fiton kredite politikisht! Por, në afatin e gjatë, askush nuk është në gjendje të parashikojë se çfarë do të ndodhë. Pasiguritë madje bëhen të mëdha! Dhe në vend që të mendohet afatgjatë, po vijon të shkohet me kokëfortësi drejt rendjes për përfitime dhe interesa afatshkurtër, drejt fitimeve të shpejta dhe shtimit të ofertës për pasuri të paluajtshme, që nuk i sjell aspak vlerë të shtuar ekonomisë. Në të kundërt kjo krijon më shumë gjasa premisat e një modeli ekonomik dhe politik piramidal që shumë shpejt mund të na marrë të gjithëve me vete!
Vetë ndërtuesit, të përfshirë në ngritjen e kullave të para në kryeqytet, shpresojnë se ata do të përfitojnë nga kërkesa e lartë aktuale për të blerë apartamente apo dhe uria për zyra. Por, nëse do të vazhdojë ndërtimi i tyre, në rreth 15, siç pritet, ata janë të frikësuar se, në afatmesëm-gjatë, nuk do të ketë treg të mjaftueshëm për të gjithë. “Kullat mund të hapin një gropë që mund t’i fundosë të gjithë”, thotë njëri prej tyre, në kushtet e anonimatit. Apartamentet në kullat në qendër të Tiranës janë relativisht të shtrenjta dhe ndërtuesit presin t’i shesin ato me 2500-3000 euro për metër katrorë, ndërsa katet e para që shërbejnë si zyra dhe dyqane me 8,000-10,000 euro për metër katrorë. Ndërtuesi në fjalë pohon se tregu nuk ka kapacitet të tërheqë apartamente kaq të shtrenjta në objekte të mëdha. Një apartament prej 2500 eurosh metri katrorë mund të shitet në zonën e televizionit, në ndërtime 5-6 kate, por jo në kulla shumëkatëshe. Pa folur më tej për kostot e mirëmbajtjes për qytetarët dhe vetë bashkisë apo për krizën e “kleringut” që qëndron si kosë falimentimi për vetë ndërtuesit, për ekonominë dhe për qeverisjen në tërësi! Pikërisht ky model ekonomie bazuar tek spekulimi imobiliar dhe burimet ekstraligjore të financimit ka marrë qartësisht fund dhe vetëm sa po na “varros” të gjithëve çdo ditë e më shumë!

Me qiratë më të shtrenja në Ballkan

Të dhënat më të fundit të Colliers International bëjnë të ditur se qiratë mujore në zonat qendrore të biznesit janë ndër më të shtrenjtat në Ballkanin Perëndimor. Për zyrat cilësore, qiraja mujore arrin deri në 24 euro për metër katrorë, ndërsa për zonat e klasit A arrin deri në 20 euro/m². Qiraja mesatare për zyrat e klasit A është 18.3 euro/m², duke shënuar një rritje në vitin 2016, nga 17.5 euro/m², që ishte në fund të 2015-s. Në Athinë, qiraja mesatare është 15 euro/m², në Serbi 17 euro/m², në Sofje 13 euro/m². Sipas të dhënave nga Colliers International, në fund të gjashtëmujorit të dytë 2016, stoku i përgjithshëm i zyrave në Tiranë ishte 101,307 m². Stoku aktual përfshin godina të klasit A, B dhe B + dhe godina për përdorim të kombinuar. Pjesa më e madhe e ofertës për zyra është e vendosur në qendër të qytetit (përfshi zonën qendrore të biznesit), ndërsa zonat më pak të preferuara janë në rrethinat e Tiranës. Projektet e mëdha të zyrave, të vendosura jashtë qytetit, kanë regjistruar norma të larta të moszënies. Këto norma nuk janë përfshirë në llogaritje, pasi mund të shtrembëronin analizën totale të moszënies së zyrave, që përfaqësohet nga godinat në zonën qendrore të biznesit. Por, oferta për zyra pritet të rritet shumë shpejt. Kulla  Millennium, në zemër të Tiranës, parashikohet që të hyjë në treg në mes të vitit 2017. Qendra e Biznesit i ka filluar tashmë negociatat për procesin e qiradhënies dhe do të rrisë gjithashtu ofertën për zyra në gjashtëmujorin e parë 2017. Kulla Archea, gjithashtu në qendër të Tiranës, është aktualisht në status jo aktiv. Në momentin që ajo do të jetë aktive, do të bëhet e qartë nëse do të shërbejë për zyra apo për ndonjë nënsegment të pasurive të paluajtshme. Colliers parashikon që mbërritja e ndërtesave të reja do të shtojë ofertën për zyra, duke dhënë një efekt në uljen e qirasë. Ky do të jetë një përfitim shtesë për qiramarrësit, teksa godinat në zonën qendrore të biznesit në kryeqytet kanë disa prej qirave më të larta në Ballkanin Perëndimor. Vendndodhjet e ndryshme të zyrave që do të ndërtohen do ta bëjnë gjithashtu më tërheqës tregun për qiramarrësit, pasi ata do të kenë tashmë shumë mundësi zgjedhjeje. – Por nuk është kaq optimiste Shoqata e Ndërtuesve. Kjo sepse nuk ka shumë kërkesë për zyra dhe për më tepër nuk është se ka hyrje kompanish të mëdha në treg, që do të rrisnin zënien e sipërfaqeve. Shqipëria ka mungesë të ndërmarrjeve të mëdha, që do të kishin kapacitet të merrnin sipërfaqe të mëdha zyrash. Sipas të dhënave të fundit të disponueshme të INSTAT, që i përkasin vitit 2015 për Regjistrin Statistikor të Ndërmarrjeve, në Tiranë ka gjithsej rreth 3 mijë ndërmarrje me 10-49 të punësuar dhe rreth 900 biznese, që kanë më shumë se 50 të punësuar. Nga 54 mijë ndërmarrje që janë në kryeqytet, 85% nuk kanë më shumë se 4 punonjës, që në pjesën më të madhe janë biznese tregtimi e shërbimesh, që nuk pritet të kenë nevojë për zyra në qendrat e mëdha. Kjo situatë po projekton kështu çdo ditë për fat të keq kolaps! Duhet kurajo për të përballur të vërtetën!